Игорь Кушнир: "Киевгорстрой" обязан выстоять

Причины вполне объективны: резкий скачок курса доллара, инфляция, удорожание стройматериалов и т.д. Строительство одинаковой квартиры сейчас обходится компании приблизительно на 40% дороже, чем до начала масштабной войны. К тому же компании пришлось вложить собственные 800 млн гривен в достройку жилых комплексов (ЖК) "Укрстроя", вопрос компенсации этих расходов еще не решен. При этом о банкротстве речь не идет, все делается для того, чтобы полностью выполнить обязательства перед почти 20 тысячами инвесторов. Об этом в интервью КиевВлади рассказал председатель правления ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Игорь Кушнир.

В последнее время в СМИ появляется много разной, прежде всего негативной информации о "Киевгорстрое". Что происходит с предприятием?

Игорь Кушнир : Происходит то, что мы пытаемся вытянуть компанию на приемлемый уровень, чтобы можно было возобновить строительство в полной мере.

С 24 февраля 2022 года и до июня Компания по понятным причинам не работала, был простой. С лета начали шевелиться, возобновили работу офиса, некоторых отделов продаж, части стройплощадок. Акцент делали на тех, где были более или менее финальные стадии. По результатам первого года войны (надеюсь, что о полноценном втором мы уже не будем говорить) сдали в эксплуатацию 3 жилых комплекса общей площадью почти 102 тыс. кв. м, и еще 4 паркинга. Работали примерно до декабря. Далее из-за атак врага на инфраструктуру, которые привели к перебоям с электричеством, строительство пришлось приостановить. Большая часть работ требует постоянной подачи напряжения. И так продолжалось до марта этого года.

Все это время, круглый год, у нас почти не было новых продаж недвижимости. То есть год войны мы пытались работать и дали более-менее приличный результат, держась исключительно на запасах, аккумулированных компанией. Но новых продаж нет, а запасы имеют особенность заканчиваться. Мы не можем позволить себе делать вид, что все хорошо, потому что это не так, а за нашими спинами стоят тысячи инвесторов. Рынок недвижимости сегодня и так едва жив, и "Киевгорстрой", как один из крупнейших застройщиков, просто обязан выстоять. Потому и говорим, что есть проблема, и что пытаемся ее решить.

То есть сейчас на строительных площадках "Киевгорстроя" работы заморожены?

Игорь Кушнир : Не совсем. В апреле приступили к строительным работам на 4 комплексах. Это "Абрикосовый", Mirax, "Урловский-1" и "Урловский-2". До этого продолжалось устройство внешних сетей на последнем. Восстанавливая работы на площадках, мы свидетельствуем о готовности строить дальше. Компания несет ответственность перед почти 20 тыс. инвесторов, и мы намерены полностью выполнить свои обязательства. Ни от чего не отказываемся!

Возвращаясь к вопросу строительства и сетей, расскажу историю. Чтобы начать строительство нового ЖК, компания, в частности, должна получить технические условия от города. На "Урловский-2" в этих техусловиях нам прописали перевести инженерные сети в нескольких кварталах от стройплощадки, между улицами Березняковской и Шумской. Казалось бы, это же абсурд переводить коммуникации бог знает где, но такие условия, и мы их выполняем. В ближайшее время на это будет потрачено более 40 млн. грн.

Другие стройки также планируем возобновлять, но чтобы сделать это в полной мере, на моменте необходим значительный объем средств. Который позволит постепенно начать все строить.

А где средства, которые люди уже вложили в строительство?

Игорь Кушнир : В уже возведенной части жилищных комплексов, в закупленных материалах! Мы год строили почти без всяких поступлений. Давайте объясню наглядно, чтобы было понятнее.

Предположим, человек до войны заплатил полную стоимость своей квартиры. Чтобы ее построить, до войны нам потребовалась определенная сумма средств. В эту стоимость кроме непосредственно материалов и строительно-монтажных работ входят расходы на землю, проект, документацию, зарплату, рекламу и т.д. Курс доллара, к которому привязано в нашей стране абсолютно все, изменился с 28 до 40 грн. До войны определенную часть материалов мы закупали в той же Белоруссии, сегодня это страны ЕС. Стоимость стройматериалов выросла на 50–60%. Кроме валютной составляющей, способствующей значительному удорожанию, здесь играет роль и изменение логистических цепей, они сами по себе стали более дорогими.

По грубым подсчетам теперь строительство этой же квартиры обойдется Компании примерно на 40% дороже, чем до войны. Но человек уже оплатил полную стоимость и мы не можем иметь к нему каких-либо пожеланий, потому что он свои обязательства по договору выполнил. Это первое.

Во-вторых, люди почти полностью перестали платить по договорам рассрочки. По одним только объектам "Киевгорстрой" этот долг составляет более 326 млн грн. Относительно достройки объектов "Укрбуда" ситуация не лучше, мы ожидаем от Фонда финансирования строительства (ФФБ) еще 400 млн грн, уплаченных инвесторами "Укрбуд" за недвижимость, приобретенную в рассрочку.

То есть, в общем, если брать в целом, компания ожидает от людей, которые приобрели недвижимость на условиях договоров рассрочки, еще более 700 млн грн долга. Мало того, что нет новых продаж, то Компания еще и не получает денежные средства по уже заключенным договорам. Потому нам и нужна помощь.

Предсказываете ли вы дальнейший рост стоимости стройматериалов?

Игорь Кушнир : Прогнозировать – неблагодарное дело. Но пока все говорит о том, что цены будут расти и дальше. Инфляция, курс валют, остановка работы предприятий из-за оккупации или боевых действий – это все имеет прямое влияние. До войны при строительстве жилья эконом-класса мы использовали примерно 20% импортных материалов, сейчас этот показатель составляет 80%. Соответственно, возросла стоимость. В Госбюджет-2023 заложена инфляция на уровне 28%, и этот показатель напрямую влияет на стоимость строительно-монтажных работ.

Можно даже найти этот график, где кривая СМР ползет вверх по показателям инфляции. Ну и курс доллара это извечный камень преткновения, заложенный во всех товарах, включая стройматериалы. До войны он был 28, теперь 40. Вот и рост "на ровном месте". А застройщики либо покупают, либо не строят.

Скажу непопулярную для бизнеса вещь, но мне бы хотелось, чтобы цены не росли. Потому что тогда мы могли бы добывать все гораздо быстрее и легче и передать людям квартиры. Но пока имеем, что имеем.

Какая ситуация сейчас со строительством объектов Укрстроя?

Игорь Кушнир : Сложно. Давайте напомню контекст: более 13 тыс. инвесторов "Укрбуд" проводили митинги и обращались ко всем ветвям власти с просьбой помочь им, ведь застройщик, которому они доверили свои средства, оказался не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства. В результате достроить объекты "Укрстроя" поручили "Киевгорстрою". После проведенного нами аудита финансового состояния, разрешительной документации и прочего, оказалось, что финансовое состояние в большинстве ЖК неудовлетворительное, а на счетах Финансовой компании "Жилье-Капитал", из-за которой в качестве управляющего фондами финансирования строительства реализовывалась недвижимость, почти отсутствуют средства. Общий баланс составил минус 2,1 млрд. грн., именно столько средств необходимо было на достройку.

На сегодняшний день из 17 принятых ЖК, 11 полностью или частично уже введено в эксплуатацию, еще два на завершающей стадии. В целом по объектам "Укрстроя" "Киевгорстрой" сдал в эксплуатацию более 390 тыс. кв. жилья - это более 4,2 тысяч квартир, плюс 837 машиномест и встроенные коммерческие помещения.

"Киевгорстроя" обвиняли в СМИ, что часть комплексов введена в эксплуатацию без выполненных инженерных сетей. Это действительно так. Но это ни в коем случае не означает, что они не будут сделаны. Принимая квартиры в таких ЖК, люди подписывают соответствующий акт, в котором указано, что застройщику предстоит выполнить определенный перечень работ. И это будет сделано, как только у нас будет нормальное финансирование, потому что инженерные сети — это одна из самых дорогих работ.

Кстати, по актам. Сейчас "Киевгорстрой" продолжает оформлять документы на право собственности. Но и этот процесс испытывает определенные проблемы: подписание актов приема-передачи квартир с инвестором должен осуществлять первичный застройщик. А это компании с орбиты "Укрстроя", которые за это время не раз переходили из рук в руки в продолжающихся корпоративных конфликтах группы компаний "Укрбуд". Некоторые из них не ведут текущую деятельность и часто найти представителя с правом подписи сложно.

Ну и главное: вопрос средств. В целом с момента принятия "Киевгорстроем" на принятых объектах выполнено строительных работ на 3,5 млрд грн. При этом от продажи недвижимости в таких ЖК поступило 2,1 млрд грн, от ФФБ "Жилье-Капитал" всего 667,5 млн грн. То есть "Киевгорстроем" уже потрачено на достройку жилищных комплексов "Укрстроя" на 800 млн грн больше, чем удалось получить от продажи недвижимости в них.

Вы открыто говорите о нехватке средств. Правда ли, что компания "Киевгорстрой" вот-вот объявит себя банкротом? Во всяком случае, ходят такие слухи.

Игорь Кушнир : Нет, не правда. Знаю, что злые языки сплетничают, но нет, о банкротстве речь не идет. Мы говорим о том, что есть проблема и о том, что ищем пути ее решить. И эти пути вполне реальны.

В КГГА заявили, что собираются проводить аудит, Киевсовет создал временную контрольную комиссию (ТКК) по деятельности "Киевгорстроя". Как прокомментируете?

Игорь Кушнир: Я и весь руководящий менеджмент "Киевгорстроя" будем всячески содействовать этому процессу, будет предоставлена ​​вся необходимая информация, будем сотрудничать. Это нормальная рабочая ситуация, и это не первый аудит в "Киевгорстрое". До этого выводы всех проверок разных уровней были удовлетворительными. Надеюсь, что и это не станет исключением.

Относительно комиссии ситуация аналогичная. Смотрите, я занимаю должность Председателя правления - президента "Киевгорстрой" последние 10 лет. Все это время компания была едва ли не единственным прибыльным предприятием столицы, мажоритарной частью акций которого владеет город. Мы никогда не просили никаких преференций, работали в соответствии с рыночными правилами, платили дивиденды, приносили прибыль в бюджет города. Компания работала и работает в рамках закона! Так что если кто-то хочет проверить — пожалуйста.

Когда я пришел в "Киевгорстрой", компания находилась в неудовлетворительном состоянии: как только были возвращены проданные по заниженной стоимости акции, доли дочерних предприятий были разворованы, на счетах была совсем незначительная сумма средств. За 10 лет моей работы команде "Киевгорстроя" удалось вернуть активы и нарастить показатели деятельности. Вернули акции 31 предприятия, построили около 2 млн кв. м жилья, 126 жилых домов, почти 32 тысячи квартир, 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, более 5 тыс. паркингов. Компания развивалась. И когда начинают манипулировать экономическими показателями, которые начали снижаться с 2020 года, я напомню, если кто-то забыл, что именно тогда началась эпидемия коронавируса. Люди сидели дома на карантинах, недвижимость никто не покупал. Как только мы начали приходить в себя после наводнения, началась полномасштабная война.

Другое дело, что деятельности этой комиссии начинают придавать политическую окраску, и многие сейчас начнут манипулировать темой "Киевгорстроя" в своих интересах.

Вам упрекают разное. В частности, будто вы сбежали из страны и находиться за границей…

Игорь Кушнир : Нет, я нахожусь на своем рабочем месте, вы же видите. На днях встречался с инвесторами "Киевгорстроя", обсуждали текущую ситуацию и дальнейшие шаги по достройке. Я благодарен людям за то, что с пониманием относятся к ситуации и идут навстречу.

Некоторое время назад вышло интервью экс-главы "Укрстроя" Максима Никитася, в котором он заявлял, что необходимо провести аудит КГБ, будто компания давно имеет плюсовый доход от УБ и не нуждается в дополнительных средствах. Можете это прокомментировать?

Игорь Кушнир : Еще раз вернемся к предыстории. В конце 2019 года "Киевгорстрою" поручили осуществить достройку объектов корпорации "Укрбуд" из-за того, что действующий в то время менеджмент не мог этого сделать. Почему так произошло и где делись деньги, никто так и не стал разбираться. Что у них там было и как – не мое дело, мне поручили достроить. Я уже говорил выше, что аудит показал недостачу в 2,1 млрд. грн. Это сухие цифры, они говорят сами за себя. На сегодняшний день господин Никитась, даже находясь в СИЗО, пытается вернуть свое влияние на "Укрбуд", сотрудничает с некоторыми инвесторами, призывая "дружить против Киевгорстроя". Жаль, что так происходит, ведь ни к чему хорошему это не приведет. Но мне есть чем заниматься, кроме как размышлять над тем, кто что обо мне или Компании думает.

Также именно с подачи Никитася, по крайней мере, так говорят, в сети была опубликована аудио-запись, в которой вы неприлично высказались в сторону инвесторов. Прокомментируйте, что это было.

Игорь Кушнир : Я эмоциональный человек, и большинство из тех, с кем я общаюсь в жизни, об этом знают.

С Максимом мы много общались, когда у Укрстроя все еще было хорошо. Он знал, что я могу сказать что-то не совсем приличное, особенно когда речь идет об обязательствах. Более того, о собственных средствах "Киевгорстроя", которые были вложены в строительство объектов "Укрбуд", и которые ФФС должен вернуть. Это ни в коем случае не снимает с меня вины, я извиняюсь, если мои слова кого-то обидели или сделали больно. Они не касались инвесторов в целом. Я отстаивал их интересы, ведь "Жилье-Капитал" даже после предоставления всех актов выполненных работ отказывается перечислять деньги.

Только сейчас начинается определенное сотрудничество - договорились, что виды работ будут согласовывать инициативные группы инвесторов и предоставлять "Жилье-Капитал", и они будут перечислять. Посмотрим.

Повторюсь - "Киевгорстрой" уже вложил 800 млн собственных средств в достройку объектов "Укрстроя". Но почему-то никто не спрашивает ни "Жилье-капитал", ни бывшее руководство и владельцев компаний "Укрстроя", где же делись деньги, собранные с инвесторов?

Более того, в СМИ была информация о резервных средствах в сумме 3,7 млрд грн, которые "Жилье-Капитал" перечислил на ООО, которая якобы связана с Никитасем. То есть, ничего за это время не изменилось, средства инвесторов продолжают исчезать. В то время как за них можно было бы достраивать уже сейчас!

Что дальше, каким вы видите развитие ситуации?

Игорь Кушнир : Надеюсь, что наш план реализуется и строительные работы будут возобновлены. В глобальном плане надеюсь на победу Украины в войне, что позволит постепенно возобновиться продажам и финально стабилизирует ситуацию на рынке.

Смотрите, я занимаюсь бизнесом всю свою жизнь. И удержать "Киевгорстрой", крупнейшего застройщика, это для меня какой-то даже личный вопрос. Никого из нас жизнь не готовила к наковыду, карантину, а тем более войне. Но так случилось, и должны жить в этой реальности и принимать соответствующие решения.

Я по совести хочу сделать все от себя зависящее, чтобы быть уверенным, что сделал все, что мог. Потому мы и не скрываем, выходим и открыто говорим о сложностях. Но это не значит, что они навсегда. На сегодняшний день и я, и команда "Киевгорстроя" делаем все от нас зависящее, чтобы компания выполнила свои обязательства. И у меня большая надежда, что нам все удастся.